“阿里挑頭建網(wǎng)，蘇寧吹角更名，京東融資分麾下炙，電商弦翻熱鬧聲。殺場(chǎng)新點(diǎn)兵，自建倉(cāng)儲(chǔ)飛快，物流地產(chǎn)弦驚……”縱觀近一段時(shí)間的電商圈可謂是熱鬧非凡：阿里巴巴牽頭建設(shè)物流骨干網(wǎng)；京東商城完成新一輪約7億美元的融資；蘇寧電器更名為“蘇寧云商”。阿里、京東、蘇寧三大電商正在上演電商界的新版“三國(guó)演義”。然而，在各大電商三國(guó)競(jìng)賽角力的背后，還有一場(chǎng)“資本游戲”的競(jìng)逐，那就是電商大佬在物流地產(chǎn)與自建倉(cāng)儲(chǔ)之間的游離與纏繞。
    尤其是近日京東獲得7億美元的融資，其強(qiáng)大的融資能力背后，也讓我們看到了利用倉(cāng)儲(chǔ)融資的威力。在電商蓬勃發(fā)展的刺激下，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流園供不應(yīng)求，平均租金呈明顯增長(zhǎng)。
倉(cāng)儲(chǔ)問題凸顯
    初步統(tǒng)計(jì)，上海、北京、廣州、成都4大城市，甲級(jí)庫(kù)40%都是由電子商務(wù)占用的。“中國(guó)本身的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施比重少，土地供應(yīng)越來越緊張了，尤其是好的區(qū)位，大家都有體會(huì)。北、上、廣這樣的地方獲得大面積的物流設(shè)施空間也變得越來越困難，租一個(gè)合適的倉(cāng)儲(chǔ)也是非常難的。”一家大型電商企業(yè)負(fù)責(zé)人說。電子商務(wù)快速發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)量上不來的時(shí)候，產(chǎn)生了一個(gè)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。“現(xiàn)在你要在中國(guó)一線城市找2萬~3萬平方米的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，根本找不到了。”他說，“而且隨著業(yè)務(wù)不斷做大，換大庫(kù)的壓力接踵而來。”
    物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供不應(yīng)求使一線城市倉(cāng)庫(kù)租金不斷上漲，持續(xù)高位運(yùn)行。去年3月，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的物流“國(guó)九條”政策落實(shí)情況的調(diào)查報(bào)告顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市倉(cāng)庫(kù)平均租金全國(guó)最高，超過25元/月/平方米，部分倉(cāng)庫(kù)平均租金已超1元/天/平方米，接近新城市場(chǎng)商超賣場(chǎng)的租金水平。而據(jù)國(guó)際知名房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行去年11月底發(fā)布的一份報(bào)告顯示，過去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金上升了85%。足見倉(cāng)儲(chǔ)問題現(xiàn)在有多熱。
    然而，與“白熱化的倉(cāng)儲(chǔ)”形成對(duì)照的，是在一些城市、區(qū)域想拿下一塊倉(cāng)儲(chǔ)用地十分困難，使得這些地方倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)更為緊張。電商行業(yè)觀察家魯振旺分析認(rèn)為：“大多數(shù)熱點(diǎn)城市的政府對(duì)物流用地的控制普遍較緊。”他解釋說，“一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)政府對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流園的供地其實(shí)不多，企業(yè)也很難拿到這類用地。原因是物流倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)稅收貢獻(xiàn)較低，從地的供應(yīng)上，政府更傾向于工業(yè)企業(yè)。就現(xiàn)在上海的話，能夠有這種物流用地賣給電子商務(wù)企業(yè)的，僅僅是嘉定、青浦等幾個(gè)區(qū)才有。”一線城市政府物流用地供應(yīng)積極性總體并不是很高，因此就阻礙了電商企業(yè)租賃或投資購(gòu)買倉(cāng)儲(chǔ)用地，進(jìn)行擴(kuò)倉(cāng)。
    “在可見的將來倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求狀態(tài)，租金也將穩(wěn)步上升。倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金持續(xù)上漲的背后其實(shí)是土地供應(yīng)不足。”魯振旺認(rèn)為。
    受此影響，全國(guó)各地市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流逐步升溫，越來越多電商企業(yè)開始買地自建倉(cāng)儲(chǔ)板塊，或大規(guī)模進(jìn)入物流地產(chǎn)。除了對(duì)現(xiàn)實(shí)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)狀況不滿，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)剛性需求外，土地增值、溢價(jià)等因素也導(dǎo)致物流地產(chǎn)“大躍進(jìn)”。
押寶物流地產(chǎn)
    如果說客觀需求推動(dòng)了物流地產(chǎn)熱潮席卷之勢(shì)，而當(dāng)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯加快、巨大的商業(yè)潛力逐步顯現(xiàn)之時(shí)，越來越多的人開始意識(shí)到，行業(yè)的擴(kuò)張必然要求物流地產(chǎn)等配套設(shè)施同步向前。而這正吸引越來越多的電商企業(yè)進(jìn)入開始這場(chǎng)豪賭。
    其實(shí)很早以前，蘇寧電器 （現(xiàn)名蘇寧云商）就曾在物流地產(chǎn)領(lǐng)域橫沖直撞，直至今日，已經(jīng)悄悄成長(zhǎng)為中國(guó)屈指可數(shù)的物流地產(chǎn)巨頭之一。而且全球最大的零售企業(yè)沃爾瑪，則直接掌管著一家物流地產(chǎn)巨頭——蓋世理集團(tuán)，至今在全球建立自己的物流基地。
    在中國(guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍看來：“物流地產(chǎn)是新一輪爭(zhēng)奪的蛋糕！”
    他認(rèn)為：“未來的商業(yè)發(fā)展是‘門店+網(wǎng)店+倉(cāng)儲(chǔ)+配送’一體化的運(yùn)作，這種一體化運(yùn)作怎么協(xié)調(diào)需要物流基地。物流園區(qū)和物流地產(chǎn)能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是很大的！”
    而物流資產(chǎn)的價(jià)值與潛力也因?yàn)榫〇|商城7億美元融資的落地得到驗(yàn)證。有業(yè)內(nèi)人士透露，京東商城本輪融資采取的方式跟之前多輪融資都不同，最大的可能是用物流資產(chǎn) （物流倉(cāng)儲(chǔ)和地皮）做抵押融資。如果上述是事實(shí)，意味著京東商城開始利用物流倉(cāng)儲(chǔ)體系進(jìn)行針對(duì)性融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年起，京東商城開始在全國(guó)密集購(gòu)買倉(cāng)儲(chǔ)用地，目前持有的土地約為2000畝，且京東商城在倉(cāng)儲(chǔ)上的投入已經(jīng)不是小數(shù)目。物流倉(cāng)儲(chǔ)體系已經(jīng)成為京東的一項(xiàng)重要“資本”。
    與京東的高調(diào)砸重金自建不同，阿里一直表示會(huì)部分自建倉(cāng)儲(chǔ)或者與合作伙伴共建，或通過入股部分物流公司并與它們開展倉(cāng)儲(chǔ)方面的合作。2011年年初，阿里巴巴集團(tuán)便斥資千億大規(guī)模建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)物流環(huán)節(jié)，并將其倉(cāng)儲(chǔ)定位為“專業(yè)的物流地產(chǎn)商”。
    易觀國(guó)際電子商務(wù)咨詢中心總經(jīng)理馮陽松接受記者采訪時(shí)表示，阿里巴巴不作為經(jīng)營(yíng)主體去大量買地去做倉(cāng)儲(chǔ)，而是一直強(qiáng)調(diào)去做輕模式，打造一個(gè)平臺(tái)——有專門的倉(cāng)儲(chǔ)公司，也有第三方物流公司，把這些資源整合起來建立一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)和規(guī)則。“然而要推動(dòng)這個(gè)事情，假如沒有任何阿里巴巴的資金介入，大家對(duì)這件事情的信心和力度、速度方面都會(huì)打折扣。因此，阿里巴巴在某些點(diǎn)上以參股的方式，占一定股份。”根據(jù)阿里巴巴的設(shè)想，阿里倉(cāng)儲(chǔ)將由阿里巴巴集團(tuán)主導(dǎo)。
    今年1月23日，阿里巴巴與多家公司和機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作共識(shí)，計(jì)劃聯(lián)手建立中國(guó)智能物流骨干網(wǎng) （簡(jiǎn)稱CSN）。而對(duì)CSN，更多的人相信，阿里巴巴的預(yù)期是控制物流地產(chǎn)樞紐和信息平臺(tái)，吸引專業(yè)的物流服務(wù)商與之合作，營(yíng)造合縱連橫的業(yè)務(wù)“生態(tài)圈”。
    如果說電商的發(fā)展崛起是一群屌絲的狂歡，那么電商物流地產(chǎn)更多是一場(chǎng)豪強(qiáng)的盛宴。一方面是賭地價(jià)升值，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)量是有限的，因此物流地產(chǎn)有升值的空間。另一方面，受電子商務(wù)發(fā)展火暴的影響，一些地方對(duì)大型電商企業(yè)還是比較歡迎的，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。
    電商的大量涌入導(dǎo)致物流用地成為熱炒對(duì)象。據(jù)魯振旺介紹說，在上海，物流用地在每畝50萬～60萬，不過獲得土地卻非常困難。由于政府把關(guān)較嚴(yán)格，對(duì)開發(fā)商資質(zhì)以及項(xiàng)目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費(fèi)一年半到兩年時(shí)間。
    面對(duì)電商的“大兵壓界”，一家傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)經(jīng)理表示：“壓力肯定有啊，畢竟京東和阿里融資能力很強(qiáng)，傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)將來的發(fā)展會(huì)非常嚴(yán)峻，但要分孰優(yōu)孰劣還為時(shí)尚早。”他告訴記者，“比如倉(cāng)儲(chǔ)硬件設(shè)施、軟件，還有服務(wù)等，都還是未知數(shù)。”他調(diào)侃說：“那就要等到退潮后，看誰在裸泳！”
尋求發(fā)展模式
    在資本雄心攪動(dòng)的倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張沖動(dòng)下，除了拿地建倉(cāng)的急先鋒——京東商城，卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客誠(chéng)品等也都不同程度地介入到物流倉(cāng)儲(chǔ)的擴(kuò)張中。在大干快上的盛世豪情下，國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的總體規(guī)模與水平固然在迅速提升，但業(yè)內(nèi)人士也看出了其中的隱憂。
    無論是自建倉(cāng)儲(chǔ)還是做物流地產(chǎn)，都不可能成為電商企業(yè)“私家樂園”。拿地、建倉(cāng)之后，除了自用，要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得把自建倉(cāng)庫(kù)再租出去，兼做開發(fā)商和房東，能否做到成功的角色轉(zhuǎn)換還是未知數(shù)，這在很多人看來充滿危險(xiǎn)。
    而馮陽松認(rèn)為：“從亞馬遜的例子看是可以的。京東商城自建倉(cāng)儲(chǔ)未來一定會(huì)社會(huì)化的。從大的趨勢(shì)上電商未來一定是有這個(gè)容量的，這跟零售的總體規(guī)模是相對(duì)應(yīng)的，社會(huì)化物流的需求市場(chǎng)是很大的。所以京東會(huì)做越來越重的自有倉(cāng)儲(chǔ)，他是圍繞核心競(jìng)爭(zhēng)力來做的延展服務(wù)，順帶著還可以把他的效率提升上去。”
    事實(shí)上，2012年，京東就已經(jīng)將物流體系對(duì)外開放了。其中，就包括對(duì)外出租了部分倉(cāng)庫(kù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按照22～25元/平方米計(jì)算，2012年約出租10萬平方米，全年僅收租金就有約3億元人民幣。
    李芏巍則更傾向于，“專業(yè)的人去做專業(yè)的事兒”。在他看來，電商純粹和物流脫離，對(duì)其來講是一種缺失；而如果電商全部把物流攬過來，排斥了第三方的存在，就缺少了物流社會(huì)化的價(jià)值體現(xiàn)。“最好的是電商和物流合作起來。比如目前在武漢的空港基地，排除了其他類型的企業(yè)入場(chǎng)，基本上圍繞電商和快遞為主體的公司合作運(yùn)營(yíng)。”
    他還強(qiáng)調(diào)，電商的發(fā)展和所產(chǎn)生的需求，在一定程度上正在倒逼傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)加速轉(zhuǎn)型。電商要求“四位一體”化的運(yùn)作，因此，不應(yīng)該再走傳統(tǒng)的物流園區(qū)模式。“例如有些物流園區(qū)板塊，目前已經(jīng)純粹是電商、倉(cāng)儲(chǔ)、配送企業(yè)在做的，與常規(guī)的公路型的物流園區(qū)運(yùn)作是有著截然不同的模式。”
    電商企業(yè)、快遞企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，通過參股、合作、技術(shù)輸出等形式一起開發(fā)物流園區(qū)，已經(jīng)成為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的趨勢(shì)。而以電商物流為主題的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和物流產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)目前已經(jīng)成為一項(xiàng)共識(shí)，但還需要充分挖掘合作空間。